Al di là del dato generale, presente in tutti i rapporti di settore, sulla contrazione delle compravendite del 14% rilevato dall'Agenzia del Territorio al 30 giugno e su un calo dei prezzi medi degli immobili, andando a scavare qualitativamente nell'informazione si nota come nei quartieri popolari, nelle aree con una forte presenza di stranieri e nelle periferie italiane nei primi sei mesi di quest'anno ci siano stati cali di oltre il 10% nei prezzi degli immobili nella categoria del «medio usato».

Alcuni dati interessanti: a Torino a fronte di un calo complessivo del 4%, a Barriera di Milano il calo è stato del 12,5%; a Napoli si è avuto un calo complessivo del 3,3% e a Camaldoli, Chiaia, Secondigliano ed altri, il calo è stato dal 10% al 13%; a Milano si è avuto un calo complessivo dell'1,6% e alla Città Studi, a Espinasse ed altri quartieri il calo ha rasentato l'11%. Sulla stessa linea troviamo anche Palermo, Genova, Bari, Verona, Bologna, Roma e Firenze.

Il responsabile tecnico dell'ufficio studi di Tecnocasa, Fabiana Megliola, dice «Otto volte su dieci, dietro un calo dei prezzi superiore al 10% c'è la contrazione della capacità di spesa degli acquirenti: giovani coppie, stranieri e famiglie monoreddito sono quelli che negli ultimi tempi non hanno potuto accedere al credito o hanno ottenuto importi minori che in passato». Mentre Alessandro Ghisolfi, responsabile dell'ufficio studi di Ubh, ricorda: «Il balzo maggiore della domanda risale al 2001, quando grazie alle basse rate dei mutui ci furono 200mila compravendite in più». Per questi motivi l'onda ribassista parte proprio dagli immobili di interesse per gli acquirenti più sensibili alla stretta creditizia. Ed è inevitabile che i più penalizzati siano gli alloggi di minore qualità: quelli molto grandi, ai piani alti senza ascensore, da ristrutturare o poco serviti dai mezzi pubblici.

Da parte sua Guido Lodigiani, direttore dell'ufficio studi di Gabetti, evidenzia che «A fronte di un calo medio dei prezzi del 2,7% nelle grandi città, in alcuni casi anche gli appartamenti di alto livello hanno visto una limatura. La causa però non sono le dinamiche creditizie, ma gli orientamenti della clientela facoltosa, che conosce il mercato e oggi non è disposta a spendere più di tanto». In generale, l'onda dei ribassi ha risparmiato il centro delle grandi città e gli immobili di pregio.

Quello che succederà nel prossimo anno è difficile da prevedere. Finora molti piccoli proprietari hanno preferito non vendere anziché ridurre il prezzo. Luca Dondi di Nomisma infatti spiega che «L'offerta è rimasta rigida e ha sostenuto i prezzi, che potrebbero scendere quando si prenderà coscienza della situazione». Concorda il presidente della Fiaip, Franco Arosio: «Il 2008 si sta chiudendo con un decremento delle transazioni cui non corrisponde un pari decremento dei prezzi. Per il 2009 ci aspettiamo che il trend rimanga negativo. Il mercato prima o poi ripartirà, ma forse questa crisi ha tracciato un solco che non finirà nel nulla».

(Fonte: IlSole24Ore)

Le opinioni sono concordi, gli operatori del settore e gli analisti del mercato immobiliare vedono una generale rilancio del mattone. L'aria di ripresa che si era già respirata nel primo semestre 1999 sarà più intensa nel corso dei prossimi mesi. Ripartirà la corsa all'acquisto con un aumento dei prezzi, anche se contenuto. Una lenta risalita già rilevata negli ultimi mesi. Gli stessi costruttori si stanno preparando, infatti è notevole la richiesta di acquisto di aree edificabili i cui prezzi hanno subito un notevole incremento nel corso dell'anno, anche a seguito della scarsa offerta. I fattori che hanno determinato la ripresa del mercato sono sostanzialmente tre; la sensibile riduzione degli interessi sui mutui prima casa, i titoli mobiliari sempre meno redditizi e l'accesso alla casa di proprietà in alternativa all'affitto, i cui canoni si sono mantenuti elevati. In generale sono le zone poste ai margini della città, con facile accesso, fornite di verde e servizi, che vanno per la maggiore.

Il mercato delle locazioni volta pagina, questa volta in maniera definitiva. Con la nuova legge 431/'98 è stata messa da parte l'inefficace legislazione in materia di equo canone. La nuova normativa prevede due tipi di contratti: a) contratto libero, b) contratto concordato. Nel primo caso le parti sono libere di accordarsi sull'entità del canone per una durata di anni 4+4; nel contratto concordato invece, la cui durata è di anni 3+2 e il canone è determinato dalla contrattazione tra le Associazioni dei proprietari e i sindacati degli inquilini. Il contratto è soggetto ad un modulo tipo. Sia i canoni che i contratti tipo sono reperibili pressi Comuni. Per il contratto concordato sono previste agevolazioni e sgravi fiscali sia per i locatori che per gli inquilini. Per entrambi i contratti è obbligatoria la forma scritta e la registrazione, non è invece obbligatoria l'assistenza delle Associazioni di Categoria.